Qual a diferença entre regeneração e reabilitação urbana?

Tanto a regeneração como a reabilitação urbana têm como objetivo a melhoria da qualidade de vida urbana, sendo a primeira mais abrangente e a segunda mais específica.

• A regeneração urbana tem como finalidade transformar, revitalizar, reorganizar, melhorar as condições sociais, económicas e físicas de um determinado território, através de planos e ações (materiais e imateriais) que o transformem de forma sustentável e integrada.
  
  
• A reabilitação urbana é um processo de transformação do tecido edificado, compreendendo a execução de obras de conservação, recuperação e readaptação de edifícios e de espaços urbanos, públicos e privados, com o objetivo de melhorar as suas condições de uso e habitabilidade, conservando e respeitando o carácter arquitetónico dos edifícios.

Segundo o  Decreto-Lei n.º 307/2009, a reabilitação urbana consiste na "forma de intervenção integrada sobre o tecido urbano existente, em que o património urbanístico e imobiliário é mantido, no todo ou em parte substancial, e modernizado através da realização de obras de remodelação ou beneficiação dos sistemas de infraestruturas urbanas, dos equipamentos e dos espaços urbanos ou verdes de utilização coletiva e de obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração, conservação ou demolição dos edifícios".

Que obras estão incluídas numa reabilitação urbana?

As obras de reabilitação urbana integram duas grandes componentes:

Espaços públicos urbanos

Correspondem a obras de remodelação ou beneficiação dos sistemas de infraestruturas urbanas, espaços de circulação, estacionamentos ou espaços verdes de utilização coletiva.

Tecido edificado

São as obras que incidem essencialmente sobre edifícios que incluem as melhorias significativas nos imóveis, principalmente ao nível de eficiência energética e qualidade térmica, com substituição de pavimentos e revestimentos degradados, renovação de cozinhas e instalações sanitárias com substituição e atualização dos sistemas de canalização antigos, modernização de instalações técnicas, elétricas, de telecomunicações ou gás.

Segundo o  Decreto-Lei n.º 307/2009, a “reabilitação de edifícios” corresponde à “forma de intervenção destinada a conferir adequadas características de desempenho e de segurança funcional, estrutural e construtiva a um ou a vários edifícios, às construções funcionalmente adjacentes incorporadas no seu logradouro, bem como às frações eventualmente integradas nesse edifício, ou a conceder-lhes novas aptidões funcionais, determinadas em função das opções de reabilitação urbana prosseguidas, com vista a permitir novos usos ou o mesmo uso com padrões de desempenho mais elevados, podendo compreender uma ou mais operações urbanísticas”.

O que é uma Área de Reabilitação Urbana (ARU)?

De acordo com o Decreto-Lei 307/2009 de 23 de outubro no artigo 2.º, uma Área de Reabilitação Urbana (ARU) é "uma área territorialmente delimitada que, em virtude de insuficiência, degradação ou obsolescência dos edifícios, das infraestruturas, dos equipamentos de utilização coletiva e dos espaços urbanos e verdes de utilização coletiva, designadamente no que se refere às suas condições de uso, solidez, segurança, estética ou salubridade, justifique uma intervenção integrada, através de uma operação de reabilitação urbana aprovada em instrumento próprio ou em plano de pormenor de reabilitação urbana".

Uma ARU é caracterizada pela existência de edifícios e espaços públicos e privados com problemas de degradação, desadequação ou desarticulação urbana. Enquadra incentivos fiscais e instrumentos de apoio à reabilitação e requalificação urbana.

Como são delimitadas as Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) do concelho de Torres Vedras? Qual o objetivo?

As Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) do Concelho são delimitadas de acordo com vários critérios, como o estado de conservação dos edifícios privados, dos equipamentos e outros espaços públicos, a existência de problemas de coesão social ou territorial, a necessidade de preservação e afirmação de valores patrimoniais, a desadequação e obsolescência de infraestruturas urbanas, dos equipamentos de utilização coletiva e dos espaços verdes de utilização coletiva. Ao delimitar uma ARU, o Município assume esse território como prioritário nas suas políticas setoriais.

O objetivo das Áreas de Reabilitação Urbana é promover a reabilitação do tecido edificado degradado, a requalificação dos espaços públicos, equipamentos e serviços e criar condições de utilização, de segurança, conforto e salubridade que melhorem a qualidade de vida das populações.

O que é uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU)?

Uma ORU é a operação que enquadra através de uma estratégia ou de um Programa Estratégico de Reabilitação Urbana, um conjunto integrado intervenções de reabilitação urbana sobre a respetiva ARU.

As Operações de Reabilitação Urbana podem ser simples ou sistemáticas. As simples contemplam apenas as intervenções de reabilitação levadas a cabo pelos privados a nível do edificado. As sistemáticas, como são as de Torres Vedras, para além de enquadrar as intervenções dos privados sobre o edificado, contemplam ainda intervenções de reabilitação sobre o espaço público, edifícios municipais ou de outras entidades, inclusivamente privadas, em parceria, em caso de interesse público.

Os cidadãos podem participar no processo de delineamento de uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU)?

Sim, os cidadãos podem participar em, pelo menos, dois momentos. O primeiro é através de um inquérito dirigido à população, contribuindo para a elaboração de um diagnóstico que, em articulação com a caraterização realizada pelos técnicos do Município, suportam as opções tomadas no Programa Estratégico de Reabilitação Urbana da ORU.

Após a aprovação da ORU pelos órgãos competentes, inicia-se o período de discussão pública durante 20 dias úteis, onde os interessados poderão apresentar exposições com propostas e sugestões.

Qual é a legislação que enquadra e regula as Áreas de Reabilitação Urbana e as Operações de Reabilitação Urbana?

As Áreas de Reabilitação Urbana e as Operações de Reabilitação Urbana enquadram-se no Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (RJRU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 307/2009 de 23 de outubro, na sua atual redação - Lei n.º 32/2012, de 14 de agosto.

Qual a intervenção da Câmara Municipal nestas Áreas de Reabilitação Urbana (ARU)?

A delimitação e aprovação das Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) é da competência da Assembleia Municipal, sob proposta da Câmara Municipal.

O Município pretende que a reabilitação urbana e do edificado passe da exceção à regra, que a reabilitação seja a forma de intervenção predominante no território, revitalizando os espaços urbanos e o edificado, melhorando a qualidade de vida das populações através da segurança, habitabilidade, conforto, sustentabilidade ambiental e proteção do património edificado.

Cabe aos municípios promover a reabilitação do tecido edificado privado, através da atribuição e regulação dos benefícios fiscais aos proprietários dos imóveis abrangidos pela ARU e cujas obras estejam de acordo com o Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF).

No caso de Torres Vedras, em que as Operações de Reabilitação Urbana (ORU) são sistemáticas, está contemplada a intervenção de reabilitação sobre o espaço público e equipamentos de utilização coletiva. 

As Áreas de Reabilitação Urbana são geridas e operacionalizadas pela Câmara Municipal, sendo que esta atua sobretudo ao nível da monitorização, implementação e apoio técnico aos particulares. No caso das Áreas de Reabilitação Urbana com Operação de Reabilitação Urbana (ORU) sistemática aprovada, a intervenção do Município prende-se também com a monitorização e execução de ações calendarizadas de forma a implementar o Programa Estratégico de Reabilitação Urbana e a cumprir os objetivos previamente estabelecidos.

Como posso verificar se o meu imóvel se insere nalguma Área de Reabilitação Urbana (ARU)?

Consultando as plantas das Áreas de Reabilitação Urbana em vigor, disponíveis no site da Câmara Municipal ou através de esclarecimento técnico presencial, com marcação prévia junto dos técnicos da Área de Regeneração Urbana (261 320 706).

Se o meu imóvel estiver abrangido por uma ARU e eu pretender vender esse imóvel, o Município tem direito de preferência?

Sim, pelo menos na maioria dos casos.

Nos termos da lei, designadamente o disposto no Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial, Lei de Bases do Património Cultural e Código Civil, o Município dispõe de direito legal de preferência de imóveis sempre que os mesmos se encontrem abrangidos por área de reabilitação urbana, por plano de pormenor ou unidade de execução delimitada nos termos do regime jurídico dos instrumentos de gestão territorial, que sejam classificados ou em vias de classificação no quadro da Lei de Bases do Património e, no caso de prédios rústicos, quando os mesmos confinem com propriedades rústicas da Autarquia.

Assim, deverá requerer uma certidão para o efeito. Esse requerimento pode ser feito no balcão virtual da Casa Pronta ou na Câmara Municipal, através de requerimento próprio.

Esta informação suporta-se na seguinte legislação:

• Regime Jurídico da Reabilitação Urbana - Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de Outubro
• Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial - Decreto-Lei n.º 380/99, de 22 de Setembro
• Lei de Bases da Habitação relativas à garantia de alternativa habitacional, ao direito legal de preferência e à fiscalização de condições de habitabilidade - Decreto-Lei n.º 89/2021
• Código Civil – Decreto-Lei n.º47344
• Lei de Bases da Política e do Regime de Protecção e Valorização do Património Cultural - Lei n.º 107/2001, de 8 de setembro

As intervenções em imóveis que integram Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) devem cumprir algum tipo de normas?

Sim, o facto de o imóvel estar inserido numa ARU não dispensa as obras a realizar do cumprimento de todos os instrumentos de gestão territorial, bem como as normas legais e regulamentares em vigor. As intervenções devem ser coerentes com os objetivos da ARU e respetiva ORU onde se inserem, privilegiando sempre a reabilitação em detrimento da construção nova.

Existe um conjunto de normas legais e regulamentares que devem ser cumpridas na reabilitação de edifícios ou suas frações e que podem ser consultadas no Portal da Habitação.

Para efeitos de benefícios fiscais, a obra deve ter em conta os pressupostos do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) e Código do Imposto Sobre Valor Acrescentado (CIVA).

Para mais informações, poderá consultar o Portal da Habitação ou o Portal das Finanças.

Possuo um imóvel numa Área de Reabilitação Urbana (ARU). Ao efetuar uma intervenção de reabilitação, posso usufruir de algum incentivo ou benefício fiscal ou ter algum apoio ao nível do financiamento?

Sim, os proprietários que possuam prédios ou frações urbanas localizadas dentro dos limites de uma ARU podem usufruir de um conjunto de incentivos de natureza financeira - ao nível de incentivos fiscais e ao nível de um regime especial de taxas municipais, desde que se trate de uma obra de reabilitação.

Existem vários benefícios fiscais associados à reabilitação urbana, que variam conforme o tipo de intervenção, sendo os mais comuns: IVA a 6% nas empreitadas de reabilitação urbana, isenção de IMI, IMT, benefícios no IRS, tributação de mais-valias e rendimentos prediais.

Além dos requisitos estabelecidos em legislação especifica, estes benefícios fiscais dependem do enquadramento da intervenção como reabilitação de acordo com a estratégia de reabilitação do Município descrita nos documentos de ARU/ORU.

À exceção do IVA a 6%, grande parte dos benefícios fiscais implicam a necessidade de vistorias que atestem a melhoria significativa do imóvel.

Existem também outros apoios municipais ou nacionais relacionados com a reabilitação urbana. A Área de Regeneração Urbana (ARURB) do Município de Torres Vedras pode esclarecer ou encaminhar para os respetivos programas.

Dependendo do tipo de intervenção, poderá usufruir dos seguintes benefícios fiscais:

Imposto sobre o Valor Acrescentado – IVA

CIVA - Artigo 18.º, n.º 1, al. a) – Lista I Verba 2.23 (inclui mão de obra e materiais)

“2.23 - As empreitadas de reabilitação de edifícios e as empreitadas de construção ou reabilitação de equipamentos de utilização coletiva de natureza pública, localizados em áreas de reabilitação urbana (áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística, zonas de intervenção das sociedades de reabilitação urbana e outras) delimitadas nos termos legais, ou realizadas no âmbito de operações de requalificação e reabilitação de reconhecido interesse público nacional. (Redação da Lei n.º 56/2023, de 06 de outubro)”

Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)

EBF – Artigo 45.º, n.º 2, al. a);

“a) Isenção do imposto municipal sobre imóveis por um período de três anos a contar do ano, inclusive, da conclusão das obras de reabilitação, …; (Redação da Lei n.º 114/2017, de 29/12)”

CIMI – Artigo 112º, nº 7;

Minoração de IMI prédios arrendados.

Imposto Municipal sobre as Transmissões onerosas de imóveis (IMT)

EBF – Artigo 45.º, n.º 2, al. b), c).

“b) Isenção do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis nas aquisições de imóveis destinados a intervenções de reabilitação, desde que o adquirente inicie as respetivas obras no prazo máximo de três anos a contar da data de aquisição; (Redação da Lei n.º 114/2017, de 29/12)

c) Isenção do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis na primeira transmissão, subsequente à intervenção de reabilitação, a afetar a arrendamento para habitação permanente ou, quando localizado em área de reabilitação urbana, também a habitação própria e permanente; (Redação da Lei n.º 114/2017, de 29/12)”

Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares (IRS), Mais Valias e Rendimentos Prediais

EBF – Artigo 71.º, n.º 4

 “4 - São dedutíveis à colecta, em sede de IRS, até ao limite de (euro) 500, 30 % dos encargos suportados pelo proprietário relacionados com a reabilitação de:

a) Imóveis, localizados em 'áreas de reabilitação urbana' e recuperados nos termos das respectivas estratégias de reabilitação;”

Taxas e outros apoios municipais

EBF – Artigo 45.º, n.º 2, al. d)

“d) Redução a metade das taxas devidas pela avaliação do estado de conservação a que se refere a alínea b) do n.º 1. (Redação da Lei n.º 114/2017, de 29/12)”

b)       Redução ou isenção de Taxas Municiais nos termos do Regulamento Municipal de Liquidação e Cobrança de Taxas.

c)       Isenção de taxas de ocupação de via publica.

Para além dos benefícios fiscais também existem os seguintes programas de financiamento:

• IFRRU 2020
  Com o objetivo de apoiar os candidatos e agilizar os processos relacionados com o IFRRU 2020, a autarquia nomeou um ponto focal para uma melhor articulação com a Estrutura de Gestão do Programa.  O poonto focal do Município de Torres Vedras é André Duarte Baptista (261 320 706)

• Reabilitar para arrendar

Outros incentivos à reabilitação

• Fundo ambiental

• Casa Eficiente 2020

Quando devo requerer o acesso aos benefícios fiscais?

O pedido de benefícios fiscais é feito através de requerimento próprio, que deverá dar entrada na Câmara Municipal em conjunto com a comunicação prévia ou com o pedido de licença da operação urbanística.

Ao apresentar uma comunicação de obras isentas de controlo prévio ou um licenciamento de obras de edificação, é atribuído um numero de processo que poderá indicar no requerimento de benefícios fiscais com a cópia da descrição dos trabalhos e prova de posse.

Existem benefícios fiscais para intervenções de reabilitação urbana fora das áreas de reabilitação?

Sim, existem benefícios fiscais para imóveis localizados fora de Áreas de Reabilitação Urbana, concluídos há pelo menos 30 anos, nomeadamente a isenção de IMI e IMT, desde que cumpram os requisitos de intervenção estabelecidos no artigo 45 do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF). O Município atesta tratar-se de obra de reabilitação e executa as vistorias de estado de conservação necessárias antes e depois da obra para cumprimento do artigo 45.º do EBF.

Está prevista ainda a taxa mínima de IVA a 6% em obras de reabilitação de acordo com o artigo 18.º, n.º 1, al. a) - Lista I – 2.27 do CIVA:

“As empreitadas de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação de imóveis ou partes autónomas destes afetos à habitação, com exceção dos trabalhos de limpeza, de manutenção dos espaços verdes e das empreitadas sobre bens imóveis que abranjam a totalidade ou uma parte dos elementos constitutivos de piscinas, saunas, campos de ténis, golfe ou minigolfe ou instalações similares. Nestes casos, a taxa reduzida não abrange os materiais incorporados, salvo se o respetivo valor não exceder 20% do valor global da prestação de serviços.”

Possuo um imóvel numa Área de Reabilitação Urbana (ARU) que se encontra degradado. Está previsto algum tipo de penalização?

Sim, existe agravamento/majoração do IMI para prédios degradados, devolutos e em ruína na ARU do Centro Histórico.

Nas restantes Áreas de Reabilitação Urbana em vigor não existe qualquer tipo de penalização até à presente data.

Legislação de apoio

• Procedimento especial de transmissão, oneração e registo de imóveis  (Balcão Casa Pronta - Decreto-Lei n.º 263-A/2007, de 23 de julho)
• Regulamentação do procedimento especial de transmissão, oneração e registo de imóveis (Balcão Casa Pronta - Portaria n.º 794-B/2007, de 23 de julho)
• Código do Imposto  Municipal sobre Imóveis (Anexo I ao Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro - artigo 40.º, n.º 2)
• Regulamenta o direito de preferência da Administração nas alienações a título oneroso (Decreto n.º 862/76, de 22 de dezembro)
• Revisão do regime jurídico dos instrumentos de gestão territorial (RJIGT), aprovada pelo Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio
• Bases gerais da política pública de solos, de ordenamento do território e de urbanismo (Lei n.º 31/2014, de 30 de maio)

Qual o apoio prestado pela Câmara Municipal ao longo do processo de reabilitação de um imóvel numa Área de Reabilitação Urbana (ARU)?

O Município garante acompanhamento de proximidade em todo o processo, através de uma relação de proximidade com os técnicos da Área de Regeneração Urbana da Câmara Municipal.

Esse apoio passa pelo enquadramento das intervenções relativamente aos benefícios fiscais, no aconselhamento do tipo de intervenções necessárias, bem como na articulação com a Divisão de Gestão Urbanística. O objetivo passa por garantir que os proprietários tenham acesso aos benefícios fiscais, que os processo de licenciamento sejam mais céleres, que as intervenções melhorem a qualidade dos espaços existentes e que valorizem o património cultural.

Este serviço de proximidade é garantido pela Área de Regeneração Urbana da Câmara Municipal de Torres Vedras (261 320 706).

O Município dispõe de algum serviço de apoio aos munícipes que pretendam realizar obras de reabilitação urbana?

Sim, o Município de Torres Vedras dispõe de um serviço de proximidade para o efeito. Trata-se da Área de Regeneração Urbana (ARURB) da Divisão de Planeamento Estratégico e Territorial, disponível através do e-mail regeneracaourbana@cm-tvedras.pt e do número 261 320 706.